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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷，您好！最近在看学院路板块，对比逸成东苑、柏儒苑、以及八家几个小区，预算总价800w左右，不考虑学区，希望增值保值，可能不自住，希望租金高点～
回答：你好，以下是我对这几个小区的看法：
逸成东苑，我推得比较多，属于周围板块中的稀缺商品房，未来交通也方便，关注度高，升值性自然是很不错。缺点是，这个预算，户型稍微差点儿意思。
柏儒苑，属于教师居住小区，环境和人文素质还不错，但关注度有些低，对其升值性有些影响。
八家，回迁，但楼龄很新，所以有一定的价值，最近关注度也比较高。
这里面，我比较建议考虑逸成东苑和八家。
你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问：京爷，您好，我们现在看了朝阳区的朝阳门南大街，三丰里，新城国际，财富中心，康堡花园，我们不考虑学区，主要考虑小区的保值性，您辛苦帮忙分析下?
回答：你好，这些小区分为三种类型，朝阳门南大街、三丰里属于常规小区，居住氛围好一些，在老社区中属于环境还可以的，升值性也是能大盘水平，我认为自住+保值，还是不错的；财富中心，属于大厦型小区，有些乱，当然也能稍微跟涨，但升值性一般；康堡花园、新城国际属于公寓式小区，有一定的环境，升值性也是大盘水平左右，相对于其楼龄和地段来说，有些不突出了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：京爷，御翠尚府，和望京的融科橄榄城相比，哪个更合适投资加自住？谢谢！
回答：御翠尚府属于低密度次新小区，品质还可以，居住体验也不错，位置周围配套差了一些。而融科橄榄城属于望京核心板块，位置和配套非常好，有一定的稀缺性，关注度高，升值爆发性很强。如果纯投资，融科橄榄城还是更佳的。当然，从自住角度来看，就看你喜欢融科橄榄城这种繁华还是喜欢御翠尚府这种宁静了。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：京爷您好未来中国房价走势扑朔迷离，但我有一个朴素的判断：北上房价走势会好于杭州为代表的新一线城市。请问您如何评论我这个想法，是否有些想当然？
回答：你好，北上房价走势是否会好于杭州不好说，但肯定是稳于杭州的，主要是因为：① 限购严格，取得资格难 ② 杠杆能力差，也就是泡沫低 ③ 产业结构相对多元，且更强，需求量大且稳。未来楼市走势取决于政策和经济走势，所以不好判断几年后的涨和跌，但我对北京和上海这种比较稀缺的城市还是看好的，但是也不能说一直涨涨涨，应该是波动上扬的，而且近些年来也呈现一个分化的现象，不是所有小区或者所有板块的表现都是一致的。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷您好，想问一下旗胜家园的价格和观里经适房的小区比还低一点，为什么价格上不去呀
回答：你好，传统上，旗胜家园所处地段相对弱一些，周围界面和配套差一些，小区品质一般，不过我认为未来应该会慢慢好起来，流动性没问题，跟着大盘问题不大。你可以参看星球内部资料《北京买房看房技巧》《北京二手房捡漏房源每日汇总》
6、提问：请问您：永安里的丽晶苑怎么样？未来有升值空间吗
想考虑燕莎的福景苑，或者永安里的丽晶苑。这两个小区的交易价值怎么样？如果是投资，哪个更适合？
回答：丽晶苑，地段、交通都还可以，但小区临街、比较小、没小区空间，不是一个太好的产品，未来升值性不突出。福景苑也是这个问题。我建议还是选择其他区域其他标的投资。你可以把预算提提。
7、提问：金融民工+码农，工作地点在金融街和中关村，sfsd，目前没娃，想找一个800左右三居，方便未来养娃。最看重保值增值、交通、居住品质这三项，希望未来再换房的时候这套卖了能多些助力。位置希望偏北一些，毕竟码农的在北面的工作机会多一些。学区不是最优先考虑的因素，但如果能兼顾更好。目前我们看下来感觉满足条件的三居很少，也在纠结从保值增值的角度，是否要开始看两居，想听听您的意见，谢谢！
回答：你好，以下是我的看法：
① 如果是海淀，想找个次新三居比较难，只能降低品质的预期和地段，你可以看看知本时代，或者降低楼龄要求，看看志强南北园、天秀花园澄秀园之类的，或者老社区，逻辑是管理和口碑好，如塔院小区、劳动关系学院、水科院。
② 朝阳，这个选择也不是太多，北苑家园望春园，属于略微跑赢大盘的类型。
③ 昌平，回龙观，则能兼顾升值和居住，首开国风美唐、京投发展公园悦府等小区，或者看看新盘。
看你的需求了，如果能一步到位三居且兼顾升值性的话，可能好一些。
你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
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发表于 2023-3-5 09:09:10
