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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问：京总您好！拜读了您知乎和星球的文章，收获很大。关于买房的事情还想向您请教一下。我的情况是：我在北京丰台的云岗工作，我女朋友在国贸商圈工作，两个人的工作地点距离较远。我们预计1～2年内结婚，孩子上学可能是8～10年后的事情了。我是京户首套房，今年能拿出来的首付大概是250万左右，再过1～2年可能能拿出300～400万首付（不确定）。我的收入还比较稳定，头几年双方父母也还有一定还款能力，所以考虑尽量多贷款，想着买八、九十年代的公房，您觉得是否合适？想咨询的问题：
1、由于北京的房价形势不明，我有点焦虑，担心没及时上车，万一房价一涨之后就买不起了。您觉得我应该在最近买房还是先持币观望？最近买房的话可以先花自己家的钱买个小户型，女朋友家的钱就先留着，等着后续买改善房再使用。如果等到明后年再买的话，可以拿两家人的钱当首付，买到好点的房子，但是不知道到时候再上车合不合适，而且两家的钱都花完之后，近十年再改善的希望就不大了。
2、目前打算是在西城或者海淀买房，交通比较便利的、离我们两个还的交通算可以的区域主要包括但不限于西城的广外和陶白，海淀的永定路（五棵松）、万寿路和羊坊店（翠微），希望能买到比较保值的房子，希望地段、房子的品质尽量好点，用来自住。学校的话，感觉政策的事情说不了这么长远，但是希望也别太差。关于挑选的地段和买房的思路还想咨询一下您的建议。非常感谢京总，希望得到您的指导。
A:回答：您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱,这也是我为什么一直建议大家如果有条件,如果不是个厚产者,尽量以投资属性为主,去配置这些位置的房产,深圳的房价为什么近年一直下跌,原因是施策错误导致上涨过大,引起高层重视,现在不得已补救,
反之看北京,上涨幅度是四个一线城市中垫底的,尤其是和深圳上海比,北京的调控是全国最科学的城市,也限制住了房价上涨的速度,这也是官方最希望看到的,让房价的增速和经济增速保持在一个水平上,如果你买稍微偏远地带的可以再等等,如果计划买到核心区,早买早受益,即便是这些房子短期出现下跌的现象,市场反应过来也会是第一批反弹的,北京的房子一部分有泡沫,一部分价格还处于洼地;
2、市中心八九年代的公房保值属性尚可,你所提到的五棵松、翠微都可,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;但市场上第一批上涨的房产不是这类,核心区第一批上涨的,同等条件下,建筑年代、物管资源、居住体验领先的小区反应最快,随后是管理不错的公房社区,你们两个一个在丰台、一个在国贸,我的建议是以国贸为点做选筹,海淀和国贸商圈相比,同等预算下在国贸商圈买到的盘物管资源、居住体验更好,而海淀基本上只能拿公房,这些区域多少有学区溢价现象,有不少人去推荐购买学区房,原因是学区房收益可观;如果按照这个理论,在北京投资很简单,直接奔学区买就可以了,实则不是,
一个真正从楼市赚到过钱的投资者是从来不碰学区的,一方面是因为这类房产和政策绑定,存在极大的不确定性,真正买学区房的思路,从投资角度应该是今天买的房子没有任何学区,买入后突然规划重点校,这种操作收益30-40个点起步,你们对学区的需求还早,以投资属性为主比较稳健一些,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利!
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Q:提问:京总，您好！本人30+，年入40+，父母名下一套牡丹园西里朝向较好二居，本人名下远洋山水一套两居（本人首套首贷）。现随父母居住远洋，西城工作。考虑自己独立居住、牡丹园房产较老等诉求和因素，想出售牡丹园房产（查询目前市价600—650）+现金和贷款筹集100-150，总预算700-800方式换房。因不打算要孩子，不太关注学区。将来父母仍居远洋。
方案1：换为双井首城 a派公寓 苹果社区等盘一居或朝青天鹅湾 润枫等区域loft等房型。主要考虑：朝阳区域配套发达，能满足自住或出租需要，流通性较好，离西城通勤成本可接受，将来如再置换有较大空间。缺点是均价高 预算有限只能买一居。方案2：换至青塔区域万科紫苑等盘两居或小三居。
主要考虑：兼顾独立居住，同时在不置换远洋房子前提下，考虑离父母进一些方便照料。考虑父母身体较健康、朝阳居住的便利性、可租性、 保值性，个人目前倾向牺牲掉面积换至朝阳。问题：1. 出售牡丹园老房思路是否正确？2.选房区域 、楼盘以及户型选择定位是否合适，或有其他区域及楼盘户型可供参考？感谢
A:回答:您好,感谢信任!1、关于老旧小区的未来,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细分析,建议阅读全文,首先北京的房价上涨逻辑是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘;如国贸一带的优质商圈、亦庄一带的优质商圈、望京;这些区域的资源比较集中,市场上的购买力也比较充足,对于房价的推动作用更大,其次靠近市中心的老旧小区只能跟随大盘普涨,保值性还可,我对于此类住宅的建议是见好就收,如果有条件投资更好的盘当然去换更优质的商圈更优质的盘,可上升的空间和未来的天花板都高于老旧小区;
2、关于选筹上,万科紫苑这个盘在丰台属于明星楼盘,居住体验和社区的管理都优于同区域大部分楼盘;保值性很强,升值性中等吧,17年之后这个盘处于横盘状态,近一年的行情是处于上涨趋势,大概10个点;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;论行政区朝阳的价值大于丰台,从纯投资角度朝阳的价格更低,配套也高于丰台,流通性和价格天花板也更有优势,其次不建议选loft,本身小户型面积有限,如果分割为两层实用性较低,800左右可以看看青年汇佳园的两居,这个盘80平的两居价格在750左右,全部下来800以内很轻松,华纺易城85平的两居也在800以内,这两个盘属于朝青的热盘,流通性以及保值增值性都很好;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图;祝一切顺利.有问题可再向我提问!
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Q:提问:房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见。目前在西城格调有一套一居，孩子已在西城上学，我们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居），希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学和工作，所以最好是在现在房子的周边。资金方面，因为已经是二套，要卖出格调的房子+贷款+一点杠杆，预计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这个价了。方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟悉，上学工作都方便。同时也还在西城，感觉保值性还可以。缺点，不是正规三居总是有点不方便的。首付大
方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。优点，新房正规三居，满足居住要求。距离西城较近。新房首付压力小。缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。
方案3：卖格调换周边的次新三居。看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支撑这个价格。另外，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交接，位置很近。缺点：没有小区环境，靠近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”
A:回答:您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值得持有的楼盘不多,我在文章中已经对丰台全区域分析,
如果往菜户营和西局换不如留在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三居很稳健，
关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!
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Q:提问:京总，又需要您的建议，感谢！目前自住的增光佳苑南向150平大两居，有必要卖掉北五环溪城家园（大约能卖450万）置换同小区南北;通透162平高层三居吗？（户型图见下图）原本的房子住的还是很舒服的，只是少了一间老人房，未来可能有些不便，但是置换大约要添600zd，过程也比较折腾。中介强调南北通透同等价位在周边的稀缺性，而且未来升值肯定强于两居。需要您的点拨！感谢万分！
A:回答:您好,增光现在的均价10万出头,个别房源10万以下,这个盘17年最高点是10万出头,从317后一直回调,18年春节后涨过一波,后又下调,去年5月到今年五月处于阴跌的趋势;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
中介不懂投资，甚至和投资没有任何关联;就好比银行做柜台的，完全不懂金融。我没见过一个优秀的中介，同时也是优秀的投资客,他关注的只是这个小区,面很窄,而房产投资讲究的是效率优先原则;中介打磨的是交易环节,他做的所有事情，都是为了促成交易，只要交易他们才有佣金,而不是预测涨跌。只有投资客关心的才是价格,自己拿钱押在上面，才会关心涨跌;置换摩擦换成极高,这个盘没有好到付出这么大的成本,从利益角度出发,如果缺少老人房,在同一小区租一套也可;祝一切顺利!
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Q:提问:请问，预算1200到1600，保值增值考虑，买清河橡树湾，世华龙樾，领袖新硅谷，还是考虑望京这边上京新航线，澳洲康都或者融科橄榄城，或者有其他的推荐？
A:回答:您好,感谢信任,如果上1500建议选商圈内主打改善的楼盘,清河的莱圳家园、西二旗的领袖新硅谷、望京的澳洲康都这三个盘属于刚需盘,主要承接区域内的上车群体,如果总价过高布局到这三个盘流通性会打折,即便是在核心板块,房子流通性价值同样大于其他价值,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,关于同区域选盘有过详细分析,建议认真阅读,
清河和望京这两个板块都有价值支撑，称得上核心区，清河主要是靠周围的产业支撑，望京最大的优势是产住结合发展最好的区，一个朝阳，一个海淀，清河的这两个盘在周围的竞争优势比较明显，望京的上京新航线、融科橄榄城属于区域内的高端置换盘,两地相比价值同等配套也相对均衡,不一样的是海淀的教育要比朝阳更有优势;商业资源是共享的，教育资源是独享的，这是本质的区别，家住海淀去趟SKP开车也就一个小时，而家住朝阳，去海淀上学是没机会的，这也是朝阳和海淀两区房产的价值逻辑;关于板块选筹上看个人的喜欢程度,整体这四个盘保值增值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利.有问题可再向我提问!
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Q:提问:京总好。近期准备在朝阳买房。具体情况如下：本人目前居住在顺义老城区，小孩小学三年级，考虑解决孩子学区和个人工作通勤，准备在望京、太阳宫、亚运村小营区域购买两居室一套，准备自主并长期持有，重点考虑小升初能够上优质初中，兼顾次新。目前有资金550W，顺义一套房满五唯一价值约260W,目前因为距离孩子上学特别方便，准备继续持有3年再卖。现有以下几个问题拿不准，希望您能够指点：
1、购房总预算750W，两居室如果考虑望京陈分单校，只能利泽西园、南湖东二、望馨三个社区，整体属于老小区，担心4年后学区政策有变不保值；且家里两个人都需要自驾通勤，除望馨外小区停车实在困难；2、还考虑朝庭公寓、嘉美风尚、慧谷阳光三个次新也有750W能靠上的房子，但学区多校，清华附和陈分望实也可以考虑，如果去了其他校就失去买房意义了；
3、太阳公圣馨，亚运村凯旋城也可以考虑，但一个是回迁房，一个有商业，且感觉不如望京总体发展前景好；4、综上，请教京总，考虑上述三类中哪一类小区更合适；5、顺义还有父母在居住，个人也箱继续持有顺义的房子，请教京总，目前按二套购买，和卖掉顺义按首套购买，税费上大约差多少个W？
A:回答;您好，感谢信任！1、丽泽西园、南湖东二、望馨从居住属性上不如方案二中的慧谷阳光，慧谷阳光抛去学区价值，自身的楼盘素质也在区域内名列前茅，如果选择方案一，学区政策发生变化，这些老旧小区唯一的价值被削弱或者去除，价值也会瞬间转移，如果选择方案二，上不了心仪的学校，但房子的价值始终在，并不会影响房子的升值性，从投资角度优选方案二中的慧谷阳光比较稳健一些。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、圣馨和凯旋城从楼盘角度这两个盘在太阳宫和亚运村商圈内属于尾部楼盘，在市场上缺乏竞争优势，过往的行情数据也都一般，从区域上太阳宫要比望京高一个等级，但亚运村要比望京低一个等级，综合应该是优先望京区域，优质楼盘，其次太阳宫尾部楼盘，放弃亚运村。
3、这个价位购买人二套和首套购买税费相差没有特别大的明显，主要是出卖人房子的属性，是否满五唯一，这个税费变化很大，其次顺义的房子可以和家人商量，如果决定要卖，可以在此次置换计划中一并考虑，顺义本地没有核心产业支撑，房价也常年洼地，如果一家人决定搬到城里生活，不如把顺义的房子出掉把资源集中在这次置换上，一是为了孩子上学，二是为家庭配置一套核心优质资产，从这两个维度上看是没错的，至于孩子目前还在顺义上学，可以考虑房子置换时租一套，只是会折腾一点，并不会影响生活质量和孩子的教育，比较有利于家庭资产的成长性。建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利！
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发表于 2022-12-14 14:52:53
