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2021年2月，国家发改委正式批复南京都市圈发展规划，于是中国首个国家级的南京都市圈规划就此问世。
按照规划，整个南京都市圈一共横跨两省，包括了江苏的南京、镇江、扬州、淮安、常州的溧阳、金坛和安徽省马鞍山、滁州、芜湖、宣城。这也相当于官宣了南京的主要影响力范围。
不过在南京都市圈这个官方概念落地之前多年，在房地产行业，也有一个南京都市圈的楼市概念。主要是句容的宝华、滁州的汊河和马鞍山的和县。
这些板块的特点就是紧挨南京，房价对比南京非常低。价格低自有价格低的原因，所以F哥对这些都市圈板块向来是敬而远之，从不会考虑去这些板块配置资产，向来也是不推荐这些地方。
无奈的事，平时还是有读者会来问宝华能不能买？汊河能不能买？一般给出的答案都是No.
前天遇到最夸张的是，有位外地的朋友来问滁州的全椒能不能投资，因为有不少人告诉他全椒的房价可以翻倍。
虽然F哥对都市圈楼市没什么研究，但是遇到此类问题的回答，基本是斩钉截铁。更靠近南京的宝华、汊河、和县都是这个状态，更别谈全椒这个距离南京更远的地方。
况且在传统的南京楼市都市圈概念里，全椒都很难排得上号。都市圈的价值就在于住在这里，能在城市上班，拿大城市的高工资，享受小地方的低房价。
但是想住在全椒，到南京上班，恐怕是很困难的，日常通勤问题没办法解决。
宝华汊河比起全椒那就强得多了。所以往年楼市火爆的时候，宝华汊河这些都市圈板块，还能吸纳一些从南京城挤出的购买力。
当时房价卖得还不便宜，新房都卖卖到1万多。对比南京，确实便宜，可以两边套利。但是当潮水褪去，现在再回过头看，这些都市圈板块基本是个资产坑。
当时就便宜，现在更便宜。这几年下来，宝华、汊河的房价基本上是大幅下跌，普遍有30-40%的跌幅，一些小区对比新房买入价都腰斩了。
除了价格下跌，流动性也是很大的问题，都市圈的房子，潜在的购买力本身就是价格敏感型，再加上现在市场这么差，愿意接盘的人少之又少，业主想割肉斩仓都找不到机会。这些房子，基本上成为了资产毒药包。
虽然说浮亏不是亏，等到交易的时候才算真正亏损，但是熬不住认亏的时候，发现想亏都亏不掉，那滋味就更是酸爽了。
宝华汊河都这样了。这时候还指望全椒的房价能够翻倍，从7千到1.4万，真是吹破天了。
而且对于现在的都市圈来说，就算能够翻倍，其实也不过是刚回到梦开始的地方。
这一点炒股的朋友就特别清楚，如果股价跌一半，那么再想涨回原价，那就要翻倍。南京都市圈的一些房价腰斩的小区，即使未来有了翻倍的那一天，也不过是回到当年的入手价而已。
有些朋友可能会问，那趁着价格便宜，现在去抄底都市圈，等它将来翻倍行不行？其实这么操作意义很小，因为如果将来连都市圈都能翻倍，那么主城区的优质房产，上涨幅度肯定会更多。
最后再强调一下，都市圈的房子，就别碰了。即使上下班通勤不远，也别买。租房子倒是可以考虑，因为租金够便宜，生活成本低。
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发表于 2023-6-24 08:40:04
