房产税对控房价的真实意义

名风木门

近两年来房产税立法牵动越来越多人的心。许多人认为征收房产税将是楼市调控的又一大杀器。

然而从世界范围来看
房产税从来不是调节楼市的利器
以美国、韩国以及香港地区为例：
1、税制完善的美国


数据来源：wind

美国可以说是税制最完善的国家之一。从20世纪初就已经开始征收房地产税。各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间，中位数水平大致在1%左右。

但是虽然房产税制度完善，由于货币利率极度宽松，美国在2008年金融危机之前经历了一轮暴涨周期，房产税抑制房价上涨的作用完全失效。不管税率高低，房价普遍大涨。

同样的，在度过金融危机的寒冬之后，由于量化宽松导致的利率再次极度宽松使得美国房价再一次暴涨。截至2017年年底，房价从2012年年初的最低点再次暴涨52.3%，已经接近金融危机前的峰值。


2、新近开征的韩国


数据来源：wind

为了抑制房价上涨，韩国政府从2005年开始征收房产税，根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%-2%之间。

但开征房产税，并没有改变韩国房价上涨的态势，截至2017年年底，韩国房价较2000年年初时已经几乎单边上涨了近90%，较开征房产税的2005年时房价也已经上涨了40%

3、激烈调控的香港地区


数据来源：《香港物业报告2017》

香港早在殖民时期就已经在征收房产税。它的房地产税分三类：差饷、地租和物业税。房产税的总额在金额上约为政府评估房产年租金的8%-9%之间。
甚至为抑制房产过热，交易环节的税收被一再提高。

2010年开征额外印花税：
1、6个月内转售，征收15%的税率；
2、6个月至1年内转售，征收税率是10%；
3、1-3年内转售，税率是5%

2012年推出2项新的税收政策：
1、所有外地人士、本地及外地注册的公司购买香港住宅时需缴付15%印花税
2、提高额外印花税的税阶，6个月内转售，额外印花税率20%；6个月至1年内转售，税率15%；1-3年内转售税率10%。

然而即便为了调控房价不断升级政策，香港房价也一直是其被诟病最多的地方。
与2000年初的房价相比，截至2016年底香港房价就已经上涨至原本的3倍不止。

可以看到：
无论是税制完善的美国、近些年新开征房产税的韩国、还是不断提高税收的香港地区，房产税并不能起到有效调控房价的作用。房产税从来不是什么有效的直接 抑制房价的利器

房产税能否直接抑制房价，最终依然要看市场预期 和供需关系：
在货币低利率的大背景下，如果城市发展预期较好、人口持续流入，开征房产税不仅不会实际降低房价，反而由于市场本身供不应求，税收被转嫁给需求方，还会会推高地区房价。

那么现在不断强调的房产税意义在哪里呢？

1、房产税是未来重要的政府财政收入来源
在当前一线城市已经彻底进入存量市场，核心二线城市即将进入存量市场的大背景下，过去几十年来土地财政的那一套运转模式已经能够看到尽头了。

而当前中国土地财政依赖度非常高。2016年地方财政收入8.7万亿元，土地出让金3.56万亿。土地出让金占地方政府财政收入比例超过40%。

如何在未来城镇化进程结束后保证地方政府的正常运营和城市健康发展，就不得不寻找新的财政收入来源平稳的替换掉土地出让金。

而参考国际案例，有潜质能够形成相近财政收入的也仅有房产税了。美国房产税占政府财政收入比例在20%左右，日本则可占地方税收收入的40%左右。

从这个意义上来说，重提房产税的本意与其说是为了调控房价，还不如说是一种未雨绸缪的不得不为。

2、房产税是实现房价调控的前置条件。
房产税虽然不能直接有效调控房价，但却是解决国内房价问题的前置条件。

国内房价虽高，但开发商实际利润非常低。土地成本就是房价问题最根本的原因之一。而土地价格决定了出让金，出让金是政府财政收入的大头。
这种背景下政府降房价就类似于断自己的粮，这正是过去房价调控最大的矛盾。

只有当出现了土地财政的替代方案，政府能够从土地财政的绑架中解放出来，房价问题才有可能真正“温和解决”。

房产税曾被重点研究，但效果并不理想

2011年房产税就已经被重点研究，并在上海和重庆两座城市进行试点，但效果却不甚理想。
上海市2016年税收收入统计情况


数据来源：上海税务局

以上海为例，对比2016年上海6400亿左右的财政收入以及1500亿左右的土地出让金（占比约23%），上海170亿的房产税收入仅相当于土地出让收入的11%，远远没有替代土地财政的能力。

房产税代替土地财政的时间看上去似乎遥遥无期。
但细究原因，2011年房产税试点之所以未能形成税收规模的原因似乎更多的在于政府主观意愿，而非客观条件上。这么说有2个理由：

1、2011年主观设计的试点方案未调整税收结构，仅仅是增加一项税收

上海市房产税试点征收标准



从征收标准我们可以发现之所以税收规模低，主要由于几个原因：

1、税基狭窄：仅向2011年后的增量进行征税，不对存量征税；
2、税率低：以评估价格计税，名义税率已经低至0.4%-0.6%，还要再打7折；
3、大面积减免：减免人均60平的税收面积

而从境外房产税实践来看，总体来说，成熟的房产税制度具有宽税基，较低税率，适当减免形成累进税率的特点。
上海的房产税试点办法几乎与国际成熟案例背道而驰，当然这与国内整体税收结构有关。
征收房产税不可能仅仅简单粗暴的增加一项税收，而应该是一项系统的工程。

上海办法征收金额之所以微乎其微也正是在于未调整其它税种征收方法，而只是在增加了一项税收。

2、上海已经具备征收房产税的最重要客观基础

如果我们算一笔账，就会发现现在的上海已经具备了以房产税替代土地收入的基础
2016年上海各类房屋分布情况（单位：万方）


数据来源：上海统计年鉴2017年

根据2017年的统计年鉴，上海的存量住宅规模已经达到6.5亿方。这6.5亿方就是征收房产税对象理论上的最大值。

这是个什么概念？
我们假设以1%的税率（国际上比较常见）对这6.5亿方住宅的评估价格（约实际成交价格的70%，实际成交价格我们姑且以链家网挂牌价计算）就能够得到上海房产税税额的理论最大值。



从以上计算结果可以看到：
以1%税率计算，上海房产税理论最大值2395亿元，已经超过了2016年上海全市实际的土地出让金金额（1500亿左右）。

这说明了至少在上海以房产税替代土地财政已经具备了最重要的客观基础。

当然事实上，如果针对存量房征收，每年征税总额肯定远小于此值：
1、通常房产税会根据不同住宅类型和面积设计累进税率，因此综合税率低于1%；
2、为了保障刚需，必然设置一定免征面积，并且部分住宅产权不明难以计税。

因此为了了解实际的税收替换难度，根据不同的调整比例计算不同条件下的房产税额。详情如下表所示：




从以上计算结果可以看到，对80%住宅进行征税，综合税率确定在0.8%左右就已经可以确保税收的替换。将综合税率确定在0.9%左右就可以保证只对60%-70%之间的份额进行征税。

这样看来，如果单单从金额替换的角度来看，上海房产税替代上海土地出让金的难度并不算太大。

既然已经具备了客观条件，并且这件事似乎最终也不得不做，那么也许新一轮的房产税试点将会很快在上海展开。到时候，如何从整体上调整税收结构就要考验政府的智慧和决心了。

最后的话

虽然房产税并不能有效的直接调控楼市，但在国内大背景下却是解决房价问题的前置条件。并且在存量时代逐步到来的情况下，开征房产税已经是未来的必经之路。

而目前想要开征房产税虽然还需要面临非常多的问题，但是上海毕竟已经确实具有了试点房产税的客观基础，如何去实现税制改革将考验政府的智慧与决心。
并且这一次政府重新将注意力放到房产税上，上海很有可能又和上次一样成为首批试点城市。

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忠旺

就怕政府有了房产税还想要土地出让金。

蓝色的红海

目前房产税法理不通，因为已经收了土地出让金，房产税就是二次收税了，估计会混合到70年期限里，合并解决

邢风

房产税和土地出让金的性质不同，对象也不同，房产税主要针对的是房屋，而土地出让金针对的是土地使用权所征收的费用，类似于使用权限内租金的总和。

万事随风事事飘零

以前房产税只对单位的房产征税，个人的房产除出租外，是免税的。
按现行税法规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”（财税[2010]121号）
也就是说房产税的计税价格中是包含土地出让金的。
个人住房开征房产税的目的:
或是为了所谓的调控，或是为了增加税源。如果减去土地出让金就无法达到调控的目的，并且也无法操作。所以以后将会陆续增加试点的城市直至全国开征，并且绝对会包括土地出让金。

骑车车上仙女山

房产税的计税基数是什么？土地出让金的性质又是什么？

山月温酒

开发商利润率很低？扣掉所有税款和成本后，开发商利润起码在售价20/100以上。