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楼市又要进入到一个新的转折点了，或者说，楼市又要到一个博弈期了。
彭叔之前就跟大家说过，如果说房价真的要下跌，那么也不会是一条斜线，而是一个震荡式的下跌。
比如说，1月份房价2万一平，等到4月份，房价跌至了1万8，之后5月、6月，房价依旧维持在1.8万，7、8、9月又开始下跌，跌至1.6万，接着又横盘两个月，接着下跌，或者反弹上涨。
房价下跌，隔一段时间，就会迎来一个喘息的时间。
这段时间各地的成交量，的确是比前段时间要多一些，但这个成交量，是建立在2个基础之上的。
- 各地的限购再一步的放松。
比如说，武汉的二环外不限购，西安的落户即可买二手房，南京的部分区域限购打开等等的。
每次只要限购放松，都意味着楼市里面，又会多出来一些购房者，尽管你觉得，当下大家收入不景气，没人买房了，但实际上一个城市那么大，千万人口的城市，刚需再怎么样，肯定还是有的。每次限购放松，都能让一些之前被限购拦住的人，还有一些内心觉得这是房价底部的人，入场。因为这些人的入场，所以成交量就起来了。这也是为什么不管哪个城市，只要限购放松，短期内，成交量一定会增加。
- 房东降价的意愿比较高。
现在很多城市的房东，尤其是老破小、刚需房的房东，对楼市的情况也比较了解，相对来说降价的积极性比较高。本来有些人，心里面还不是很想买房，但是看到房东一下子降了10%，20%，感觉房价应该不至于再跌了，反正自己资金也承受的住，那就赶紧买，万一之后房价能上涨呢。房价一跌，肯定也能释放出来一些，之前因为房价比较高，而买不起房的人，入场买房。大家别小看房价下跌后，买房难度的减少。
彭叔举个很简单的例子。
就以西安的刚需房房价来说，一套下来150万，房东给他大出血，降个20%，那就是只有120万了，这么一来，首付就从原来的45万，变成了36万，直接首付就少了9万，房贷每个月也少了1000多，这种降幅，肯定能吸引一些之前差一些钱买房的人。
所以只要降房价，一样可以去库存的。想想连鹤岗的房子，都能卖得出去，大城市的房子，又怎么会卖不出去。
现在各地的成交量增加，主要核心点，就是这两个原因。
那么接下来的楼市，会怎么走。
就还是要看购房者和房东的博弈了。
当这一批，限购释放出来的购房者没了以后，当愿意降价卖房的房东，把房子都卖出去以后。
楼市里面就又剩下那些不愿意降价卖房的房东了。
这个时候，就看大家谁能熬得住了。
如果说这个时候，那些低价房子，都被卖完之后，没有低价房子了，购房者还是愿意买入，那么房价就有可能会上涨，但是如果说，当低价房子卖完之后，购房者不入场了，就在那死耗着。那么接下来房东要卖房，就要比之前那些低价房， 还要低才行，这样房价就又跌了。
所以当下房价是在下跌，但是之后，应该就要到了一个博弈期。
就看双方，谁忍不住。
如果房东忍不住， 那房价就再创新低，购房者忍不住，那房价就止跌，甚至上涨。
现在一些房产专家说国人比较有钱，理由是国内的存款不断的增加，但实际上这些人说话还是只说了一半。
国内存款增加的同时，贷款也在增加。
大家看这个11月的数据。
截止到11月底，国内的贷款余额是218万亿，存款是263万亿，存款减去贷款之后，净值才只有45万亿。。。
大家要想一个简单的问题。
只要是贷款，就是有利息的，这218万亿，一年的利息，就要多少钱，你就算按照4%来算，每年的利息，就达到了8万亿。
国内存款是多，但是国内的贷款，也多。
你光谈存款，不谈贷款，那就是故意少说一些关键的东西，引人们上钩。
大家要知道，房价越高，负债就会越高。比如说之前一套房200万的时候，30%首付，那就是需要贷款140万，当房价涨到了400万的时候，30%首付，那么贷款就达到了280万。
负债越高，对于收入的稳定性，要求就更高。
国内这几年一直都没怎么敢让居民加杠杆，核心点还是害怕大家的杠杆加的太多了，万一没撑住，这个杠杆断了，那怎么办？
就像现在国内为什么那么多城市，都开始了延期还贷。
你想想，如果说国人买房之后，还有很多存款，或者说，真的买完房以后，还能有3年以上的房贷存款，那至于现在那么多城市都搞延期还款吗？
说白了，还是那句话。
只要你贷款买房了，基本上就不太可能有大量存款了。而且之前很多房产专家，他们说让你买房的时候，提前预留三年的房贷，这个也根本不现实的，和他们另外那套买房就一定要尽自己最大努力，能贷多少，就贷多少，是冲突的两个观点。
彭叔给大家举个很简单的例子，大家就知道为什么能贷多少，就贷多少和预留3年房贷，是冲突的了。
假设你现在买一套一平2万，100平的房子，总价200万，首付60万，贷款140万，分30年，每年的房贷是8万到9万。你如果说，提前预留个3年的房贷，就算按照8万来算，那也是24万了，你买100平的房子，首付60万，你买130平的房子，260万，首付也才是78万。100平的房子，和130平的房子，居住体验感，差距还是很大的。那么你想想，你手上有84万，一个首付60万的100平，一个是首付78万的130平，在他们那个尽量能贷多少就贷多少的情况下，你大概率还是买了130平的房子。
所以，国内，只要是贷款买房的人，身上一般都不会有太多的积蓄，能有3年房贷积蓄的人，真不太多。
其实对于明年房价涨不涨，彭叔的观点还是那个，如果说明年有什么办法，可以让大家的收入普遍上涨，那么明年房价上涨，彭叔还相信，但如果说，收入不涨， 光房价上涨，彭叔是真不太信的。
大趋势怎么走，我们没办法决定，但是，大趋势也是靠无数的小人物堆起来的，没有小人物，哪来的大趋势。
最后：
楼市成交量短期反弹没什么用的，关键看后期，国内今年以来，多少城市成交量都反弹了，但普遍没有持续到3个月，之后就又歇菜了。想想3月的郑州，想想6月的上海，都是成交量短期反弹，之后就歇菜了。房价涨不涨，还是要看后面的人，跟不跟了。不过不管房价涨还是跌，作为普通人，好好工作，努力赚钱，才是最重要的事情。如果你没钱的话，就算房价跌的和鹤岗一样，你也没钱买。 |
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发表于 2023-1-17 11:06:26
