转发收藏！2023年上海买新房最全清单！近300个新盘最强 ...

情劫

2022年已接近尾声，上海各批次的土地和新房供应，逐渐落下帷幕。
今年是一个分化比较严重的市场，我们见证了上海市中心豪宅产品的火爆，也目睹一些板块，因为供应量爆棚陷入竞争红海而苦苦挣扎。
今年也是一个不确定性较强的市场，复杂的外部环境，还有YQ造成的未来收入预期等因素，时时刻刻都在影响着当下人们的购房决策。
那么，你今年买房了吗？如果还没有上车，也不要着急，明年还有大把新盘等待上市，其中不乏综合素质不错的优质项目。
2023上海新房上市清单双手奉上，感兴趣的抓紧关注起来吧！

看完这些名单，你有什么想法？首先来说一说笔者的判断：
第一，2023年的上海新房市场压力可能不小。
两个缘由，其一是新房市场的供应量十分庞大，从土地市场就能看到端倪。
一房一万统计，2022年上海前三批次土地供应，累计成交土地146宗；如果算上即将在12月9日出让的四批次6宗土地，单看地块数量，就远远超过2021年97宗的成交量。
再看看土地成交金额，突破2500亿，和2021年相比翻了一倍不止。海量的土地供应意味着，2023年上海新房市场实际上市的项目，只会多不会少。


还有一个缘由是新房和二手房之间的循环需要进一步打通。
新房和二手房，相互依存。市场上活跃的有买房需求的客群，卖旧买新的改善型客户占据一定比例。
而二手房因为存在价格不低、交易税费高、挂牌量大等因素，想要顺利脱手，并不是那么容易。
这也是为什么，很多二手房主称价格一降再降也卖不掉的关键原因。


第二，上海新房的积分有可能进一步下降。相信很多人都有直观感受：能触发积分的项目，越来越少了。
虽然核心区域楼盘依然能够维持热度，但买房人所需要的积分，已经大幅降低。
相邻两批次的新房供应，一个月前要高积分才能买到的焦点红盘，现在只要50多分的买房人，就能成为售楼处争抢的对象。
很重要的原因，就是供应量显著增加。其实楼市的冷暖，归根到底还是要追溯到供求关系上。哪怕是热度极高的市场，也承受不住楼盘大幅供应带来的去化压力。
多盘齐推，购房者分流，购房心态从焦急争抢变成精挑细选，市场于是开始分化。而因为供应量居高不下，积分下降的趋势在2023年预计会持续。


第三，中心城区两千万级以上豪宅市场，预计将承受一定压力。
分析2023年上海新房供应清单，一个令人吃惊的点是：中心城区竟然还有这么多的豪宅供应。
我们都知道，这两年内环以内的豪宅产品表现出色，除了地段和产品优势之外，还因为供应量少且限价，和周边二手房普遍存在价差，从而获利风险较小，迎合了终极改善和资产避险需求。
但2023年，存量项目和待拍项目扎堆上市，市场是否能消化，我们拭目以待。


最后来看一看，2023年有哪些能改变市场格局的项目出现：
五大新城的项目，占据了2023年新盘供应的半壁江山。这些项目的土地资源多半是在去年和今年取得，设置房地联动价，入市速度快，基本上半年左右周期入市，因为产品和价格段类似，将在各自板块掀起激烈竞争。
此外，市中心部分项目是否能如期入市存在不确定性。
尽管关注度很高，但市中心的一些项目，存在动迁难度高、规划实现难度大等因素，无形之中会拉长入市周期。
1）浦西，杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目，房地联动价约21万/㎡
项目位置如下图所示，西北侧是三四年前入市的翡丽甲第和首创天阅滨江，当时均价没有超过10万/㎡，近两年传言烂尾的八埭头滨江园上一次的入市均价11万/㎡。除此之外，周边就是大量的正在拆迁或者的老公房小区。


项目正好位于杨浦东外滩的规划范围内，是上海2035规划中CAZ中央活动区的一部分，承担全球城市核心功能。东外滩处在该规划的核心区域，其空间结构，与“外滩、陆家嘴、北外滩”相邻；功能类型区划被划入中央活力段。从规划概念上讲，确实存在一定的地段价值。


东外滩的核心区新房供应量不算大。这幅联动价21万/㎡的项目，容积率为1.4，预计打造低密度墅类产品，为区域补仓。
2）上海黄浦区嘉里金陵东路地块，联动价最高25万/㎡
该地块今年初出让，其高层公寓房地联动价为15.1万元/㎡，而低密度产品房价为25万元/㎡。与杨浦地块相似，该项目同样是包含历史建筑的旧改地块，但位置明显更好，紧邻外滩、豫园和人民路，贯穿黄浦核心地段。城市核心、业态多元，人们对嘉里这宗地块的高联动价，习以为常。


3）中建八局张江项目，联动价8.3万/㎡，为区域楼市补仓
预计最快23年二季度入市！在此之前，张江已经很久没有新盘入市了。
这个项目容积率为1.8，限高50米，住宅套数下限248套，需配建5%以上的保障性住房，全装修比例100%，也就是说未来交付标准为精装交付！张江的产业优势和客群购买力毋庸置疑，再加上该项目比较优质，地处张江科学城核心区域，周边有大量产业支撑，相信入市后的热度会比较高。

荆山一郎

为啥看不到