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我是汤有为，帮助100位粉丝买到合适的房子，二手房中介费1%，新房均有渠道优惠。
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1、问：你好有为，
基本情况：
总价包括税费360左右，首套首贷，组合贷款尽量拉满25年（商100，市管公积金90），首付随时到位，希望2个月内能过户（11月至12月底在京，随后暂不回京）。目前工作地在顺义。
购房意向：
第一种：城区一居（牺牲面积，选择地段）或两居（牺牲楼龄，保地段）
第二种：顺义交通便利或社区成熟的次新两居
第三种：预算范围内的新房
第一种关注的小区：安苑北里，柳芳南里，朝阳八里庄北里，十里堡南区，炫特嘉园一期（买来出租）
第二种：裕龙三区，金汉绿港，江山赋（买来自住）
第三种：之前暂未考虑，了解不多（买来自住）
总价360万左右其实属于一个预算不太高的标的，所以我觉得你选房的时候有2个点是比较重要的。
一是靠近地铁，尽量选择地铁距离1.3公里以内的。二是房龄，尽量选择2000年以后的房子。
一、而且你工作又在顺义，所以第一选择我觉得是就在顺义买一个2居。
但是顺义不能随便买，最好是沿着地铁15号线的次新地铁房，越靠近朝阳越好。
首推后沙峪。首先地铁15号线贯穿大望京，无论自驾还是坐地铁到朝阳都方便。
接着后沙峪的商业，祥云小镇是目前顺义人气比较好的商圈，周末去吃喝玩乐完全可以满足得到。
医疗也在补充，友谊医院预计明年6月竣工，以后看病就不用跨区域折腾了。
重点看下小区就是江山赋，蓝星花园，空港吉祥花园。
即使你顺义的房子买了一段时间不自主同样可以租出去，靠近地铁的房子都好租，望京上班的人群不少是在望京租房的。
二、第二选择就是买城里的老一点的小区，但是不能太老，90年以前的最好别选，你选的那几个基本都是80年代的所以都不太建议。
建议可以沿着地铁14号线看，14号线在望京站转一次线就可以到顺义其实还算方便。
一重点看下甜水园附近的。甜水园是6号线跟14号线的换乘站，望京上班的可以考虑这个地方，国贸上班的同样可以考虑这个地方，可以同时受到这2个区域的外溢。
重点看下小区: 秀水园，道家园。
二是重点看下枣营站附近，这个区域商业很好，有蓝色港湾。
同时靠近朝阳公园，亮马河，周边基本都是高端小区所以整个区域比较安静。
重点看下小区: 枣营北里，枣营南里
三、最后才买新房吧，目前顺义符合你预算的新房基本就是仁和4兄弟，龙湖云河砚，路径和御府，公园和御，公园都会。
2、问：您好汤老师，总价700左右，想对比一下
东城：华龙美晟、广渠家园
朝阳百子湾：金海国际
朝阳四惠：一线国际、东恒时代
朝阳朝青：朝阳雅筑、雅成一里
这几个小区更推荐哪个呢？目前刚结婚2人自住，之后有孩子了，也可能不换一直住（学区过得去就行）。
主要想未来保值增值的空间，想麻烦您指导给些建议。
一、华龙美晟和广渠家园都是学区房，前者是商品房后者是回迁房。最近3年涨幅都差不多，30%左右。
北京的房子保值的话主要看政策，政策目前明确针对学区的没什么，东城区的派位挺均衡的，孩子上学没那么累同时你700万的预算2个小区都可以买到小2居。
二、除了东城这2小区剩下的几个都是朝阳的。
金海国际普通，这价格已经说明保值性了，还非得是带硬伤的户型，就更看自己的喜好了。
壹线国际看户型好的呗，中等。小户型公寓的租金高，短期持有合适，长期不是太建议。
东恒时代比一线国际好，无论是小区环境还是物业。
至于朝阳雅筑和雅成一里都不咋滴，700万预算完全可以选更好的小区啊，例如: 青年汇、国美第一城、朝阳园。都比你说的这两小区强。
综上：假如你5年以内打算要小孩的直接买华龙美晟、广渠家园，假如短时间内不打算要的我觉得朝青我推荐的3个小区不错+东恒时代
3、问：你好，北京户口，首套房，预算1000W全款（加上税和中介费），目前不考虑学区，近1-2年有备孕打算。
我们两个一个在国贸上班，一个在望京上班。
初步倾向望京、太阳宫、国贸、双井，两居或三居都可以，交通便利、视野开阔，求推荐潜力小区。
一、1000万其中一个在望京上班，直接买望京就很好啊。
望京有产业有交通有还行的学区有还行的学校。
你的预算可以买：
1、澳洲康都→九年一贯陈经分
2、北纬40度→景山学校
3、宝星国际→小学陈经纶望京实验，中学清华附中or陈经纶望京实验
二、太阳宫，有学区溢价，只是不算太高而已。主要看以后人朝的成绩是否能坚持住了，这几年太火了，孩子也多，不敢预测。
三、至于国贸就不推荐了，基本都是公寓，大多数升值都不咋地以后还不好出手。双井还行，富力城、首城、时代国际嘉园、苹果社区南区、东方雅苑这些都挺好，保值没啥问题。
综上（根据你的情况）：望京>双井>太阳宫 <hr/>鉴于大部分对于北京的购房政策、首付贷款、如何选区域、如何选小区、等都存在一定的疑问，所以我整理了一个《北京购房神贴》需要的可以找我要。
-------------我是一条分界线------------
Tips
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发表于 2022-12-14 16:25:26
