北京楼市：房产税出台，房价要降？

九坪

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐您好！新人首问：目前打算做北京的房产置换。手头的房子已经在卖，新入手的房子主要考虑自住兼具升值，学区短期内不考虑。买房的预算大概在1300-1500W，目前主要锁定了海晟名苑的小两居和棕榈泉的大两居。请问1）从升值的预期来说，两个小区哪个更合适呢？2）是目前下手还是再观望一下？ 感谢！
回答：海晟名苑分为南北，海晟北和海晟南区别是学区不同，北是西中街，南是史家实验，其次海晟北没燃气。海晟南>海晟北棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，近年涨幅不高，所以对比朝阳公园其他的标杆盘，棕榈泉现在的性价还不错。其次也推荐看下附近的观湖国际。这两个对比，位置上海晟名苑更好，但带有学区溢价。不考虑学区，棕榈泉更好点后市会继续振荡，没有大的政策出台，价格不会普跌。建议有合适的就入手。
提问：房姐您好，今年准备7.8月份买房，sfsd，首付预算500-550万，因为没有户口，所以考虑朝阳上车，最近看了望京和亚运村很多房子，次新好的三居都1000以上了，800左右的都是老房三居多，所以是买一个好一点的两居合适（保利金泉，澳洲康都)？还是买个老一点的三居好？
回答：近期次新盘上涨幅度比较大，现在老破大反而突显投资价值，性价比更高，也会有几个月的补涨期。抓住这个窗口，建议上车老一点的三居
提问：美丽房姐，新人首问2015年入手广渠家园，6年以来居住体验较差，导致有强烈改善居住环境的冲动。1.本人父母在远郊，还未结婚，暂无学区房需求，广渠家园房产是否继续长期持有。2.若置换，二贷，600万首付，月收入35k,办公地点集中在安贞桥和盈科中心，想听听您的置换建议。3.近期淘了一下泰悦豪庭和华源之星，想听听您对这两个无学区公寓的评价。
回答：1. 广渠家园应该是对应光明小学北校区，这个学区还不错，但是广渠家园本身应该是回迁房，居住体验一般，由于学区加持流动性还可以。但投资角度不建议长持2. 600首付看一套900内的标的，月供在1.5W上下，看下亚运村的上元君庭，东四环的 UHN国际村，惠新西街的国典华园3. 泰悦豪庭大部分业主房子都租给酒店的，租户较多，绿化较少，无小区环境。华源之星只有一栋楼，院子也很小。保值来说这两个都一般，不属于好的投资标的。
提问：苹果北区能买吗 单价5万多。
回答：苹果社区北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，大多是办公类设计，典型的租金高涨幅低，而且涨幅长期跑输大盘，不建议碰
提问：房姐您好，我在丰台怡海花园有一套房子出租中，现在跟岳父住在东城，孩子也打算在这里上学，我的工作在西南四环附近，媳妇在金融街，想在北京买一个二套，子弹300，主要考虑升值保值，兼顾自住，看了几个星期的盘，觉的房山的长阳半岛的90多平小三居与大兴天宫院的保利春天里的90多平小四居还不错，请问这两处小区选择的有没有问题，哪个更好，或者说您有没有其他更好的推荐，如果有，最好能详细到小区
回答：长阳半岛虽然还行，但是房山新盘太多，未来接盘侠可能是个问题，唯一就是带学区有点优势，个人认为还是天宫院的保利春天里会更好点。另外还推荐看下  金融街融汇、中海御鑫阁
提问：房姐，西安浐灞住宅一大套。同时北京有购房资格，预算500w。是否可以出西安购入北京？时机大概是什么时候比较合适？
回答：西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价过去4年涨幅也偏高，现在入场有追高的风险。尽早入北京，现在的非高溢价的学区标的还是在涨，依旧是卖方市场，今年上半年北京成交量又创下5年新高。即使最近出台新政，封堵了离婚买房的补丁，但对后市的影响也不大，只是一个定向调控，小的波动反而是一个入场时机。
提问：房姐好！新人首问。之前关注您的头条号已经有大半年了，从平时的问答精选中学习到了很多关于买房选筹的知识，对于北京的主要价值板块也都有了很多了解，特别感谢房姐在公号上免费传授房产买卖的知识，为了表示支持特意付费加入圈子会员，同时近期我也打算买房了，想说一说我的情况和想法，还请房姐指点。基本情况：我和女朋友都是北京户口，都是SFSD，近期登记领证后买房。两人税后年收入50-60，首付预计最多350-400，因为考虑婚后要孩子，不想压力太大，准备就贷303，因此在关注总价650-700的房子，暂时不考虑学区，自住加保值。我们工作地点在北海北、朝阳门附近，重点关注房姐一直推荐的几处价值版块，实地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小区，目前有几个问题请教房姐：1.从交通、商业配套的角度来说，青年路版块略有优势，地铁6号线我们上班都会比较方便。以我们的预算，青年路附近小区可以买珠江罗马、青年汇、华纺易城的两居室，但由于今年以来价格已经有所上涨，一些朝向和户型较好的两居价格已经超过了700，并不是都能买。国美第一城的小三居目前也能够得上，考虑到未来一两年有孩子之后家里老人要过来帮忙带孩子，三居更能满足家庭使用需求，但国美第一城的居住密度、物业环境等要比其他小区略差一些，在此情况下该以怎样的思路进行选择考虑，想听听房姐的意见。2.关于购房时机，目前市场不太稳定，很多业主对未来房价持上涨预期，很多房源挂的价格比较高，业主并不诚心卖房，加上去年年底成交量比较大，目前市场供应略显不足，选筹范围小、价格高是当前区域的基本特点。房姐能否从历史情况帮我分析一下，青年路区域的房价波动和房源供给是否有一定的季节性特点，如果我们今年二季度买房是否是一个比较合适的时机？3.看了很多房子之后，发现真正南北通透的房子价格都超预算了。以国美第一城为例，由于塔楼设计本身就有角度，东南、西南向的房子哪个朝向会更好一些，另外如果只能选靠北的房子的话，东北、西北和正东、正西比起来，哪个更好一些？另外楼层的话，在选择上有哪些需要注意和避开的地方呢？感谢房姐的指点！
回答：1. 你是刚需首套，自住为主，先满足使用需求，看你描述，3居是正好满足你们，那其它的环境密度这些就可以往后放，国美这个盘没有问题，增值也能跟上大盘。2. 春节后基本都有小阳春，会持续到5月左右。我的建议是没必要等最佳时机，你真到年底的淡季再出手，价格可能已经升高，踏空才是真的可怕。你们是刚需自住不要看短期涨跌，只要你能拿住5年以上，收益都不会低3.  塔楼的特点就是户型多样，结构上容易改造，朝向：南北>南>东南\/西南>东西>东\/西>东北\/西北>北
提问：您好，新人首问。90后，目前北京集体户口，有通州资格，首房首贷，单身，工作地点国贸，年收入36w，首付可以300w，考虑在500-600的区间选筹。看到您一直推荐通州和亦庄板块作为长期进攻型资产，所以一直在看这两个板块的新房。问题1:因为未来要自住，去国贸上下班方便，考察了八通线上通州北苑旁边的京澜誉府，顾虑是不知道未来增值空间是不是会受累于周边老城区，错过通州长期价值增长，不知道您怎么看。如果有这个可能，运河附近的新盘不知道您更看好哪些项目；问题2:个人对亦庄生活环境非常喜欢，为了兼顾通勤，因此考察了17号上的台湖新盘，对明月听兰这个项目比较看好，但是比较担心这个区域因为其尴尬位置而缺少发展动能，不知道您怎么观察，这个缺少动能的问题能否随着未来的规划得到一部分解决；问题3:如果在上述的通州北苑和台湖两个板块做权衡的话，您更看好哪个片区？
回答：1. 京澜誉府这个盘品质还行，但老城区板块已经固化，未来新的规划和发展方向大多集中在运河区域，通州我推荐看看 京贸国际城2. 明月听兰还是通州的，现在有限购问题，将来也是两区交界概念。太湖那个 位置处于两区交界，而且是两个郊区的交界，本身这就是买房的一个忌讳，另外那附近现在啥都没有。虽然有规划但是这里没有通州运河和亦庄河西的概念强3. 通州北苑和台湖相比，我更推荐通州北苑
提问：你好，房姐。目前有一套在东三四环 朝阳美景东方小区的南北大三居，141平可以卖到1100万，带孩子和老人住，由于一直考虑到想换一套大房子，方便老人养老和孩子上顺义国际学校，因此最近看了去顺义牛栏山"龙湖好望山"叠拼楼盘。看上了一套300平的下叠的约800万（地上200平地下100平的）使用空间丰富，且使用率是比较高的一个下叠户型，小区环境综合比现小区优质些。因此，本人想：如果将三环的房子卖了后结清贷款后，可以有现金约740万，目前想法是拿出300多万现金，再贷400多万买这个龙湖好望山下叠。备注：关键字：唯一房产卖三环买六环外个人需求：200平以上，总价约七百要和老人需要一起住龙湖好望山周边：个人考察后配套基本能接近目前住的小区配套水平，走路十分钟有在建的五万平商业区（不知是否会带动房价增长呢）距离孩子学校15分钟。等 因素综合考量基本满意。因此 综上所述，房姐认为是否可行？（有朋友说 那边位置偏，将来资产难变现等问题） 请房姐给出专业建议
回答：1.龙湖好望山自住来说还不错的，还有 香堤漫步、鲁能七号院这些都可以考虑2. 从金融属性上说，别墅就是一个消费品，升值能力很弱的，这是普遍现象。即使周边配套商业形成，涨幅也会低于平层。主要是别墅几乎都不存在稀缺性，郊区别墅没有地段附加价值，除非有其他稀缺景观，现在大批的郊区别墅建成 供应量非常大，未来接盘的人很少，买别墅在选择范围内可替代性太强，侧面反映就是别墅的流动性普遍很低，没有二手市场的房产是没有金融属性的。
提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教
回答：如果房子有亮点可以写上卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
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