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国庆假期结束了，这个假期，大家感受到楼市的热度了吗？
在9月底的时候，全国楼市先后出台了多个大的利好政策，包括允许新房房价连续下跌的城市，房贷利率降到3字头，公积金利率下降等等的，一些比较大的利好政策。
到现在已经过了一个星期了，这个国庆假期，楼市热起来了吗？
除了一些二手房房东把二手房挂牌价上调了一下，之后看到连个看房的人都没有以后，就尴尬的又把二手房挂牌价给调回去了以外。整个楼市，还是很冷的。
现在楼市里面，最大的问题，不是说下降一些房贷利率，或者说，降低一些首付，就能把楼市炒热的。
现在需要的是一种预期，一种买房就能实现财务自由的预期。都不用说房价下跌之类，就算房价不跌，也不涨，买房的人数量也会大幅度的下降。
因为国内真正需要买房的人就两种，一种是结婚的，一种是生孩子的，都是有着很刚的需求，这两种人不管房价涨，还是房价跌，到了时间，手上有钱，他们就只有买房。没得选的。
至于说那些单身的人，或者谈恋爱，但没结婚的，更没孩子的，他们手上就算有钱，除非是非常有钱，否则他们看到房价不涨，也不会买房的。
因为现在国内房租对比房价，真的还是比较低了。
今年以来，根据彭叔粉丝透露，一线城市的北京、广州、深圳，二线城市的杭州、武汉、郑州、南京、西安、重庆、天津等，这些城市都是明确的房租下跌了。本来房租回报率就低，结果这些城市的房租又跌了。。。。你说这些单身，或者还在谈恋爱的人，他们有什么动力去买房呢？
至于说是房租上涨的房子，肯定也有，但是那种房租上涨的房子，一般都是位于学校旁边的，除了这种类型的，哪怕是在地铁口旁边的房子，今年也都不好往出租。大家想想那些单身或者谈恋爱的人，他们会租那种靠学校近的吗？
所以现在楼市里面，除了生孩子的，还有要结婚的人以外，那些单身的，谈恋爱的，买房的欲望很弱。
房价不涨，对于他们来说，还不如租房呢，把钱存在银行里面，每年的存款利率是没有以前高了，但是依旧比房租高。
现在楼市里面就很尴尬。
结婚的，生孩子的，在减少，单身的、恋爱的，有不买。。。
那就只能寄托于那些炒房客了。
可是那些炒房客也不是傻子，他们是人精。。。
现在那些炒房客只有一种操作，就是把自己之前持有的多套房，想办法卖掉一些郊区房，或者一些价值不高的房子，整合自己的房子数量，持有的套数少，但贵在精。
指望那些炒房客来接盘，也不现实了。人家现在都忙着卖自己的房子呢，就像前段时间广州楼市出现的那个一天卖了4套房的人，也是炒房客，还有水库那边上海囤老破小的炒房客，也都在调整自己的配置资源。
这些炒房客他们不是对房价没信心了，而是他们觉得现在房价要迎来一波比较长的下跌期，自己的资金有限，没必须要非要死扛这波。
广州和上海都算是一线城市了，但是里面的老破小和普通二手房也被炒房客给抛弃了。
想想其他的那些城市，会怎么样。
现在一些人觉得房价要大涨，他们是把希望寄托在了一线城市的身上，也就是觉得北京、上海、深圳、广州，这四大一线城市房价不断的上涨，从而来拉动整个全国房价来上涨，而且就算没能拉动，那这四个一线城市房价能上涨也行。因为他们的房子都在一线城市里面。
但实际上全国光一线城市房价上涨，其他的城市房价不上涨，这个概率很低的。就像是如果其他的城市房价下跌，然后一线城市房价不跌，这些都是比较难的。
大家想想。
假设，一线城市房价不断的上涨，然后其他的城市房价不断的下跌，那么后果就是一线的人，随便用一套一线城市的房子，就能换10套、20套二线城市的房子。这种巨大的财富差距下，一线城市的人，地位会非常高，就会像天龙人一样了。
国内这种情况是不会出现的。
就像在2015年全国房价都没开始上涨的时候，北京当时房价30000一平，西安房价是6000、7000一平，当时北京一套房能换西安4、5套房，等到2016年的时候，北京平均房价已经从3万一平，涨到了6万一平，而当时西安的房价，截止到2016年底，还是只有6000、7000，北京的一套房，能在西安换10套房，这种差距就太大了。之后北京房价在2017年之后，就停止上涨，开始下跌，而西安房价从6000、7000涨到了16000多元，这个时候，北京房子和西安房子的兑换数量，也就又成了一套北京房子兑换4、5套西安房子。
这就是一个价格的平衡。
所以现在很多人说一线城市房价大涨，其他城市都不行了之类的，这个在我们国内，是很难出现的。
而且这个在国际上，也是比较难出现的。
就像我们看老美、日本，那边，他们那边固然一线城市纽约、东京等房价很高，但是其他的二线城市房价也不低，也是形成了一个房价梯队的。
所以说，不光是一二线城市，如果说国内的三四线城市，房价都跌的很惨，那么一二线城市房价也很难涨起来的。
彭叔说一个底层逻辑。
楼市发展到现在，大家觉得能在一二线城市买房的，有几个是纯靠自己工资去买的？
想想这个，如果说，一二线城市买房的人，大部分人都不是靠自己的工资，而是靠家里，或者靠置换房产，那么当那些三四线城市房价跌的和鹤岗一样的时候，那些想要在一二线城市买房的外地人，他们拿什么买？
如果说没有了外地人的这波新鲜血液，光靠一二线城市的本地土著，他们能把房价越炒越高吗？
房价上涨的逻辑，或者说楼市购买的逻辑，是这样一层层传导的。
三四五六线的人卖掉自己城市的房产，拿到现金以后，去一二线城市买那些本地土著不要的刚需房、老破小，一二线城市的本地土著卖掉自己的老破小、刚需房以后，才能有钱去买那些改善房或者新房。
如果说，三四五六线城市房价跌成白菜价，那么一二线城市的老破小、刚需房，他们也买不起的，一二线城市本地土著的老破小、刚需房卖不出去，那些改善房、新房又卖给什么人？
这都是一环套一环的，除非我们国内可以像国外一样，不用通过卖掉以前的房子，就纯靠打工，就能买得起房，不然的话，只要小城市的房价凉凉了，这股凉意，就会传导上去的。
很多人说全国的人，都希望在北京、上海、深圳等等的城市拥有自己的一套房，只要放开限购，就会有大量的人去那里买房。
可这里面有个很大的问题。想，不代表有这个能力。
如果说一线城市全面放开限购，然后全国的人都在一线城市去买房了，那问题是，那些买房的人，钱从哪来呢？大家都说买房是一种变相的储蓄，那你这个取钱的时候，是怎么取呢？还不是要靠有人买走你的房子，你才等于是把钱取出来了，如果说没人买，那你这个取钱的逻辑就说不通的。当一线城市放开限购，二三线城市的人，都想要抛售掉自己的房子，去一线城市买房，那个时候，二三线城市的房价，会怎么样？谁来接盘？
一线城市把全国的购买力都虹吸完了之后，房价也涨到了一个顶点，那之后怎么办呢？限购都放开了，底子都榨完了，后面找谁接盘呢？
二三线城市的人都跑到一线城市去买房了，二三线城市的土拍怎么办呢？全国那么多城市，就靠一线城市的土拍过活吗？
所以想想就知道不现实的。
国内现在这个情况，短期内，会出现个别城市房价突然上涨，但是只要把时间拉长，这个城市房价肯定会回到它本来的区间里面。
就像深圳楼市，2020年巅峰的时候，深圳房价差点就要超过北京房价，成为全国房价第一，但随后深圳楼市就出现的了回调，现在深圳房价是低于了北京、上海这两个城市，房价在全国排名第三。
这就是一个楼市的自我调节机制。
未来房价怎么样，彭叔也说不好，但彭叔认为国内房价不可能出现一二线城市房价特别高，三四线城市房价特别低的情况，最多就是一些个别现象，不可能出现普遍三四线城市房价特别低，就只有一二线城市房价特别高的那种情况。
彭叔举个很简单的例子。
黑龙江的省会城市，哈尔滨，房价现在跌的已经是全国那么多省会城市里面倒数第二了，除了银川房价不如哈尔滨以外，连贵阳房价都比哈尔滨房价高了，这就是因为黑龙江下面的那些地级市，房价都很低，没办法给哈尔滨楼市形成一个支撑点，所以哈尔滨房价跌的特别惨。
浙江的省会城市，杭州，房价是全国所有省会城市里面仅次于广州的，就是因为浙江底下的那些地级市，房价都很高，给杭州形成了一个支撑点，如果说浙江底下的那些地级市，房价跌的和黑龙江底下的地级市一样，那么杭州房价还能那么高吗？
大家可以仔细看看的，全国有哪个省，是省会城市房价特别高，然后底下地级市房价特别低的。
城市房价是有一个基本的逻辑，不是平白无故的，房价就这样了。
最后：
虽然楼市调控还会继续放松，利好消息一波接一波，但是购房者现在连尿意都没有，夜壶拿出来都没用。 |
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发表于 2022-11-28 12:38:50
